Pozwolenie na budowę jest już w ręku, działka wytyczona, ekipa umówiona na płytę fundamentową – i nagle kierownik budowy pyta o dziennik. Dla wielu inwestorów to pierwszy kontakt z dokumentem, o którym wcześniej tylko słyszeli. W DrewHome często odpowiadamy wtedy na te same pytania: kto zakłada dziennik budowy, czy można jeszcze dostać papierowy, czym jest elektroniczny dziennik budowy i co właściwie się w nim wpisuje. Zebraliśmy odpowiedzi w jednym miejscu – na przykładzie budowy domu jednorodzinnego.
Co to jest dziennik budowy i jakie ma znaczenie prawne?
Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument, w którym w toku wykonywania robót budowlanych – od pierwszego do ostatniego dnia budowy – zapisuje się przebieg robót budowlanych i wszystkie zdarzenia istotne dla budowy: przekazanie terenu budowy, wytyczenie geodezyjne, kolejne etapy prac, odbiory robót zanikających, polecenia nadzoru i kontrole. Obowiązek jego prowadzenia wynika z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a szczegółowe zasady określa rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 22 grudnia 2022 r. w sprawie dziennika budowy oraz systemu Elektroniczny Dziennik Budowy.
Znaczenie dziennika budowy wykracza poza formalność. To dowód na to, kiedy i w jakiej kolejności wykonywano prace, kto je odebrał i jakie były uwagi. Przy odbiorze domu i ewentualnych sporach z wykonawcą to często najważniejszy dokument. Dziennik prowadzi się odrębnie dla każdego obiektu budowlanego wymagającego pozwolenia na budowę oraz dla budowy prowadzonej na zgłoszenie z projektem, jeśli przepisy wymagają ustanowienia kierownika budowy.
Elektroniczny dziennik budowy czy papierowy?
Od 27 stycznia 2023 r. dziennik budowy można prowadzić w postaci elektronicznej, w systemie Elektroniczny Dziennik Budowy (EDB) prowadzonym przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Dziennik budowy w postaci papierowej nadal jest dostępny, ale tylko przez okres przejściowy: można go uzyskać do 31 grudnia 2029 r. Od 2030 roku nowe dzienniki będą już wyłącznie elektroniczne.
W praktyce elektroniczny dziennik budowy ma kilka zalet. Nie da się go zgubić ani zniszczyć na placu budowy, wpisy są czytelne i podpisane elektronicznie, a inwestor ma do niego dostęp z domu, bez jeżdżenia na budowę. Papierowy dziennik bywa wygodniejszy dla kierowników budowy, którzy na co dzień nie korzystają z systemów online – dlatego przed wyborem warto zapytać kierownika, w jakiej formie woli go prowadzić. Zmiana działa tylko w jedną stronę: z papierowego można przejść na elektroniczny, zamykając papierowy odpowiednim wpisem, ale nie odwrotnie.
Kto zakłada dziennik budowy i kto go wydaje?
O wydanie dziennika budowy występuje inwestor. W przypadku elektronicznego dziennika budowy wniosek składa się w systemie EDB na stronie e-dziennikbudowy.gunb.gov.pl, a dziennik wydaje właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej – najczęściej starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu. Ten sam organ wydaje papierowy dziennik budowy w okresie przejściowym. Każda osoba, która ma dokonywać wpisów w dzienniku budowy w postaci elektronicznej, musi mieć konto w systemie EDB, a inwestor nadaje jej dostęp do dziennika budowy.
Dziennik trzeba mieć przed rozpoczęciem robót budowlanych. Dlatego najlepiej wystąpić o jego wydanie od razu po uzyskaniu pozwolenia na budowę albo po skutecznym zgłoszeniu, równolegle z wyborem kierownika budowy. O całej ścieżce formalnej przed budową piszemy w poradniku pozwolenie na budowę domu szkieletowego.
Kto prowadzi dziennik budowy i kto może dokonywać wpisów?
Za prowadzenie dziennika budowy odpowiada kierownik budowy – to on dokumentuje przebieg robót budowlanych i dba o to, by dziennik był dostępny na terenie budowy albo w systemie. Wpisów w dzienniku budowy mogą dokonywać uczestnicy procesu budowlanego: inwestor, kierownik budowy i kierownicy robót, projektant, inspektor nadzoru inwestorskiego oraz geodeta. Prawo wpisu mają też upoważnieni pracownicy organu nadzoru budowlanego i innych organów kontroli, którzy sprawdzają przestrzeganie przepisów na terenie budowy. Każdy wpis jest datowany i podpisany, a w wersji elektronicznej – opatrzony podpisem w systemie.
Na budowie domu szkieletowego kierownik budowy powinien znać specyfikę konstrukcji drewnianej, bo to on wpisuje odbiory robót, których później nie widać – na przykład izolacji i paroizolacji przed zamknięciem ścian płytami. Dlaczego to takie ważne, wyjaśniamy w tekście dlaczego kierownik budowy musi znać technologię drewna.
Co wpisuje się do dziennika budowy?
Pierwsze wpisy to dane budowy (rodzaj i adres budowy, numer decyzji albo zgłoszenia), dane inwestora, kierownika budowy i pozostałych uczestników procesu budowlanego oraz protokolarne przejęcie terenu budowy. Potem zapisuje się wytyczenie geodezyjne obiektu i przebieg kolejnych etapów: wykonanie fundamentu, montaż konstrukcji, odbiory częściowe, próby instalacji, zmiany w stosunku do projektu i polecenia inspektora nadzoru. Na zakończenie budowy kierownik dokonuje wpisu kończącego roboty, który jest potrzebny do zawiadomienia o zakończeniu budowy.
W domu szkieletowym szczególnie istotne są wpisy o odbiorach robót zanikających: zbrojenia płyty, izolacji przeciwwilgociowej podwaliny, ocieplenia ścian i stropów oraz paroizolacji. Po zamknięciu przegród nie da się już sprawdzić ich wykonania bez rozbierania ściany, więc dobrze prowadzony dziennik jest dla inwestora realnym zabezpieczeniem.
Czy przy domu do 70 m² trzeba prowadzić dziennik budowy?
Przy budowie domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m² na zgłoszenie (wolno stojący, maksymalnie dwukondygnacyjny, z obszarem oddziaływania w granicach działki, budowany na własne potrzeby mieszkaniowe) inwestor może złożyć oświadczenie, że przejmuje odpowiedzialność za kierowanie budową. Wtedy nie ustanawia się kierownika budowy i nie prowadzi dziennika budowy. To ułatwienie, ale też ryzyko – całą odpowiedzialność za prawidłowy przebieg budowy bierze na siebie inwestor. Więcej o tej ścieżce piszemy w tekście dom na zgłoszenie czy na pozwolenie.
Co dzieje się z dziennikiem po zakończeniu budowy?
Po zakończeniu robót dziennik budowy staje się częścią dokumentacji budowy, którą dołącza się do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Jakie jeszcze dokumenty są wtedy potrzebne, opisujemy w poradniku dokumenty potrzebne do odbioru domu szkieletowego. Warto zachować dziennik na lata – przydaje się przy sprzedaży domu, rozbudowie i ewentualnych roszczeniach gwarancyjnych.
Kiedy warto porozmawiać z wykonawcą
Najlepiej jeszcze przed wystąpieniem o dziennik. Przy budowie z DrewHome od początku ustalamy, kto pełni funkcję kierownika budowy, w jakiej formie prowadzimy dziennik i jakie odbiory wpisujemy na kolejnych etapach – od płyty fundamentowej po stan deweloperski. Jeśli planujesz budowę, prześlij projekt do bezpłatnej wyceny albo sprawdź naszą ofertę.
FAQ – dziennik budowy: pytania i odpowiedzi
Kto i kiedy wydaje dziennik budowy?
Dziennik budowy wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej – najczęściej starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu – na wniosek inwestora. Wniosek warto złożyć zaraz po uzyskaniu pozwolenia na budowę albo skutecznym zgłoszeniu, bo dziennik trzeba mieć przed rozpoczęciem robót.
Jak otrzymać elektroniczny dziennik budowy?
Inwestor zakłada konto w systemie EDB na stronie e-dziennikbudowy.gunb.gov.pl i składa tam wniosek o wydanie dziennika. Po jego wydaniu nadaje dostęp kierownikowi budowy i innym uczestnikom procesu budowlanego, którzy będą dokonywać wpisów.
Ile kosztuje dziennik budowy?
Wydanie elektronicznego dziennika budowy w systemie EDB nie wiąże się z opłatą. W przypadku dziennika papierowego inwestor kupuje druk dziennika, a organ go rejestruje i wydaje. Aktualne zasady w swoim urzędzie najlepiej sprawdzić przed złożeniem wniosku.
Jaka jest kara za brak dziennika budowy?
Prowadzenie robót bez wymaganego dziennika budowy albo nieprawidłowe jego prowadzenie jest wykroczeniem, za które Prawo budowlane przewiduje karę grzywny. Brak dziennika utrudnia też zgłoszenie domu do odbioru, bo dziennik jest częścią dokumentacji budowy.
Jak długo przechowywać dziennik budowy?
Po zakończeniu budowy dziennik trafia do dokumentacji budowy, którą przechowuje inwestor, a potem właściciel domu. Warto go zachować przez cały okres użytkowania budynku – przydaje się przy sprzedaży, rozbudowie i sprawach gwarancyjnych.
